El artículo analiza el proceso de rehabilitación de los barrios de Bilbao la Vieja, San Francisco y Zabala entre los años 1990 y 2014. El caso es destacable en el panorama de la rehabilitación urbana en España por ser una experiencia de largo recorrido con intervenciones de rehabilitación edificatoria, de renovación urbana y de regeneración urbana, entendidas como multidimensionales desde los primeros planes, y cuyo modelo de gestión, bajo el liderazgo y compromiso institucional, ha ido adaptándose a las circunstancias cambiantes y al desarrollo del propio proceso.